Trang chủ » NGHIÊN CỨU LUẬT » HA?NH THa�?C VA�N Ba??N, VA�N Ba??N CA� CHa�?NG THa��C LA� A?Ia��U KIa��N CA� HIa��U La��C Ca��A Ha�?P A?a��NG

HA?NH THa�?C VA�N Ba??N, VA�N Ba??N CA� CHa�?NG THa��C LA� A?Ia��U KIa��N CA� HIa��U La��C Ca��A Ha�?P A?a��NG

TS. D???�NG ANH S?�N a�� Khoa Lua?�t, A?a??i ha�?c Kinh ta?? a�� Lua?�t, A?H Qua��c gia TPHCM

THS. LAS MINH HA�NG a�� A?a??i ha�?c Lua?�t TPHCM

Ba�� lua?�t DA?n sa�� nA?m 2005 (BLDS 2005), sau h??n 4 nA?m cA? hia��u la��c A�A? ba��c la�� khA? nhia�?u ba??t ca?�p, A�a?�c bia��t lA� cA?c quy A�a��nh liA?n quan A�a??n cha?? A�a��nh quya�?n sa�Y ha�?u vA� ha�?p A�a��ng. A?a��i va��i cha?? A�a��nh ha�?p A�a��ng, ma��t trong nha�?ng va??n A�a�? A�?�a�?c gia��i nghiA?n ca��u cA�ng nh?� gia��i tha��c tia��n quan tA?m lA� hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng.

1. Vai trA?, A? nghA�a ca��a hA�nh tha��c ha�?p A�a��ng

Va�? vai trA?, A? nghA�a ca��a hA�nh tha��c ha�?p A�a��ng, ca�? tha�? a�Y A�A?y lA� hA�nh tha��c vA?n ba??n, vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c, cA? nhia�?u A? kia??n khA?c nhau. CA? quan A�ia�?m cho ra?�ng, hA�nh tha��c ha�?p A�a��ng cA? hai cha��c nA?ng: (i) lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng vA� (ii) lA� ba?�ng cha��ng giao ka??t ha�?p A�a��ng1. A? kia??n khA?c la??i cho ra?�ng, a�?lA? do ha??n cha?? va�? hA�nh tha��c ha�?p A�a��ng ra??t khA?c nhau, tA?y quan A�ia�?m ca��a ma��i qua��c gia. Nh?�ng ta��u trung la??i cA? ba lA? do cha�� ya??u sau A�A?y: A�a�? ba??o toA�n cha��ng ca��; A�a�? kha??ng A�a��nh a�?tA�nh nghiA?m tA?c, tA�nh cha??c cha??na�? ca��a sa�� tha�? hia��n A? chA� cA?c bA?n, vA� A�a�? ba??o va�� tra?�t ta�� phA?p lua?�t, tra?�t ta�� cA?ng ca��nga�?2. Theo VA� VA?n Ma?�u, vai trA? ca��a hA�nh tha��c ha�?p A�a��ng cA? tha�? tA?m ta??t trong ba��n A�ia�?m: (i) cA?c hA�nh tha��c tra�?ng tha�? A�?�a�?c a??n A�a��nh cho ma��t sa�� hA�nh vi quan tra�?ng, ca��t A�a�? cA?c A�?�??ng sa�� chA? tra�?ng A�a?�c bia��t via��c mA�nh sa??p lA�m; (ii) cA?c hA�nh tha��c cha��ng ca�� A�a�? da?�n cha��ng tr?�a��c phA?p lua?�t (lua?�t ta�� ta�?ng trong tr?�a�?ng ha�?p nA�y cha�� cha??p nha?�n hai cA?ch da?�n cha��ng: a�?cha��ng th?� ha�?p A�a��nga�? vA� a�?sa�� thA? nha?�n ca��a A�?�??ng sa��a�?); (iii) cA?c hA�nh tha��c ca??p-t?�-nA?ng nha?�m A�a??m ba??o quya�?n A�a��nh A�oa??t ca��a nha�?ng ng?�a�?i ch?�a hoA�n toA�n cA? t?� cA?ch cha�� tha�? A�a��c la?�p A�a�? ta�� mA�nh xA?c la?�p cA?c giao da��ch dA?n sa�� (vA� da�? ng?�a�?i ch?�a thA�nh niA?n ta�� A�a�� 15 tua��i A�a??n d?�a��i 18 tua��i khi xA?c la?�p, tha��c hia��n cA?c giao da��ch liA?n quan A�a??n tA�i sa??n ca��a mA�nh); (iv) cA?c hA�nh tha��c cA?ng ba�� trong tr?�a�?ng ha�?p cA? liA?n quan A�a??n ng?�a�?i tha�� ba3. Ma��t sa�� tA?c gia?? khA?c, ngoA�i cA?c vai trA? vA� A? nghA�a nA?i trA?n cA?n A�a�? ca?�p A�a??n ma��t sa�� vai trA? khA?c na�?a ca��a hA�nh tha��c ha�?p A�a��ng4.

Ta�� nha�?ng quan A�ia�?m nA?i trA?n, chA?ng tA?i cho ra?�ng, hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng, ca�? tha�? lA� hA�nh tha��c vA?n ba??n vA� vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c ca��a ha�?p A�a��ng A�a??m nha?�n ba vai trA? c?? ba??n sau A�A?y: i) lA� ba?�ng cha��ng ta��n ta??i ca��a ha�?p A�a��ng; ii) lA� A�ia�?u kia��n A�a�? ha�?p A�a��ng cA? hia��u la��c vA�; iii) cA? giA? tra�� A�a��i khA?ng va��i ng?�a�?i tha�� ba. Tuy nhiA?n, via��c coi tra�?ng cha��c nA?ng nA�o trong ba cha��c nA?ng trA?n nA?n tua�? thua��c vA�o ta��ng A�ia�?u kia��n, hoA�n ca??nh ca�? tha�?.

Ha�?p A�a��ng lA� sa�� thoa?? thua?�n nha?�m xA?c la?�p, thay A�a��i hoa?�c cha??m da��t quya�?n vA� nghA�a va�? dA?n sa�� gia�?a cA?c bA?n. Trong quA? trA�nh A�A�m phA?n, th?�??ng tha??o A�a�? kA? ka??t ha�?p A�a��ng, ma��i cha�� tha�? A�a�?u cA? A? chA� ca��a mA�nh. Khi A? chA� ca��a cA?c bA?n cA? sa�� trA?ng ha�?p thA� coi lA� cA? sa�� thoa?? thua?�n vA� ha�?p A�a��ng A�?�a�?c kA? ka??t. Sa�� trA?ng ha�?p A? chA�, hay nA?i cA?ch khA?c sa�� thoa?? thua?�n ca��a cA?c bA?n A�?�a�?c tha�? hia��n ba?�ng nha�?ng hA�nh tha��c khA?c nhau tua�? thua��c vA�o A? chA� ca��a ha�?: cA? tha�? ba?�ng la�?i nA?i, cA? tha�? ba?�ng hA�nh vi vA� cA? tha�? ba?�ng vA?n ba??n. CA?c hA�nh tha��c tha�? hia��n A? chA� A�A? A�?�a�?c ga�?i lA� hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng. Theo nguyA?n ta??c thA� cA?c bA?n cA? quya�?n la��a cha�?n hA�nh tha��c tha�? hia��n A? chA� ca��a ha�? vA� A�A? A�?�a�?c coi lA� ma��t trong nha�?ng na��i dung ca��a ta�� do ha�?p A�a��ng a�� ta�� do la��a cha�?n hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng. Tua�? A�ia�?u kia��n, hoA�n ca??nh, giA? tra��, sa�� pha��c ta??p ca��a ha�?p A�a��ng mA� cA?c bA?n la��a cha�?n hA�nh tha��c phA? ha�?p. Tuy nhiA?n trong nhia�?u tr?�a�?ng ha�?p, vA� nhia�?u lA? do khA?c nhau mA� phA?p lua?�t khuya??n ngha�� hoa?�c ba??t bua��c hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng pha??i ba?�ng vA?n ba??n, vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c.

LiA?n quan A�a??n hA�nh tha��c lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng trong khoa ha�?c phA?p lA? ca��a Via��t Nam cA? nhia�?u A? kia??n khA?c nhau. Ma��t sa�� tA?c gia?? cho ra?�ng, nA?n quy A�a��nh hA�nh tha��c lA� ma��t A�ia�?u kia��n ba??t bua��c A�a�? giao da��ch cA? hia��u la��c trong nha�?ng tr?�a�?ng ha�?p ca?�n thia??t, vA� na??u ha�?p A�a��ng khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c lua?�t A�a��nh thA� cA? tha�? ba�� tuyA?n ba�� vA? hia��u5. CA? tha�? nha?�n tha??y, A? kia??n nA�y cA? va?� nh?� coi tra�?ng ya??u ta�� hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng. RA� ra?�ng, ha�?p A�a��ng lA� sa�� thoa?? thua?�n vA� na??u quA? coi tra�?ng ya??u ta�� hA�nh tha��c trong via��c cA?ng nha?�n hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng sa?? da?�n ta��i sa�� can thia��p quA? sA?u ca��a NhA� n?�a��c, xA?m pha??m nghiA?m tra�?ng nguyA?n ta??c ta�� do ha�?p A�a��ng vA� lA�m ca??n tra�Y sa�� phA?t tria�?n ca��a cA?c quan ha�� phA?p lua?�t t?� vA� A�A? ha??n cha?? sa�� ta�� do A? chA� ca��a cA?c bA?n. Ta�� do A? chA� khA?ng cha�� lA� ta�� do ta�� nguya��n thoa?? thua?�n xA?c la?�p cA?c A�ia�?u khoa??n ca��a ha�?p A�a��ng mA� cA?n lA� ta�� do trong via��c la��a cha�?n hA�nh tha��c bia�?u hia��n ca��a ta�� do A? chA� A�A?. Ma��t sa�� tA?c gia?? khA?c la??i cho ra?�ng, khA?ng nA?n quy A�a��nh hA�nh tha��c lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a giao da��ch, tha?�m chA� nA?n ba�? ha??n cA?c quy A�a��nh va�? hA�nh tha��c6. Quan A�ia�?m nA�y cA? va?� nh?� coi nha?? hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng. Via��c coi nha?? ta��i ma��c ba�? ha??n ya??u ta�� hA�nh tha��c lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p trong nhia�?u tr?�a�?ng ha�?p cA? tha�? da?�n A�a??n via��c thia??u c?? cha?? A�a�? ba??o va�� quya�?n la�?i ca��a bA?n ya??u h??n trong quan ha�� ha�?p A�a��ng, thia??u cha��ng ca�� cha��ng minh ta��n ta??i ca��a ha�?p A�a��ng, khA? cA? tha�? ba??o A�a??m tra?�t ta�� cA?ng ca��ng cA�ng nh?� an toA�n phA?p lA? cho cA?c bA?n vA� ca?? ng?�a�?i tha�� ba.

2. Quy A�a��nh ca��a phA?p lua?�t ma��t sa�� n?�a��c va�? hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng

PhA?p lua?�t ca��a cA?c n?�a��c cA? sa�� A�A?nh giA? hA�nh tha��c vA?n ba??n ca��a ha�?p A�a��ng khA?ng gia��ng nhau, cA? nha�?ng yA?u ca?�u va�? hA�nh tha��c vA?n ba??n ca��a ha�?p A�a��ng, vA� khA?ng cA? phA?p lua?�t ca��a n?�a��c nA�o quy A�a��nh ma�?i tr?�a�?ng ha�?p vi pha??m hA�nh tha��c mA� phA?p lua?�t quy A�a��nh lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng a�� A�a�?u lA�m cho ha�?p A�a��ng vA? hia��u nh?�ng cA�ng khA?ng cA? ha�� tha��ng phA?p lua?�t nA�o mia��n tra�� hoA�n toA�n cA?c yA?u ca?�u va�? hA�nh tha��c7.

PhA?p lua?�t ca��a PhA?p coi tra�?ng cha��c nA?ng cha��ng ca�� ca��a hA�nh tha��c vA?n ba??n h??n lA� cA?n ca�� A�a�? xA?c A�a��nh hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng, ta��c lA� tha��c hia��n cha��c nA?ng cha��ng ca��8. KhA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n do lua?�t A�a��nh khA?ng da?�n A�a??n sa�� vA? hia��u ca��a ha�?p A�a��ng mA� cha�� lA�m cho via��c cha��ng minh sa�� ta��n ta??i ca��a ha�?p A�a��ng tra�Y nA?n khA? khA?n h??n, hay nA?i cA?ch khA?c lA� xA?c A�a��nh hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng tra�Y nA?n khA? khA?n.

PhA?p lua?�t ca��a A?a��c vA� cA?c n?�a��c thua��c gia A�A�nh phA?p lua?�t A?a��c d?�a�?ng nh?� kha??t khe h??n phA?p lua?�t ca��a PhA?p khi quy A�a��nh hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng. CA? tha�? nA?i ra?�ng, phA?p lua?�t ca��a A?a��c coi via��c tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n do lua?�t A�a��nh lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng. KhA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n cA? tha�? da?�n ta��i sa�� vA? hia��u ca��a ha�?p A�a��ng. Tuy nhiA?n, tha��c tia��n xA�t xa�� a�Y A?a��c cho tha??y, quy A�a��nh va�? hA�nh tha��c ba??t bua��c ca��a ha�?p A�a��ng khA?ng A�?�a�?c A?p da�?ng ma��t cA?ch mA?y mA?c mA� tua�? thua��c vA�o hA�nh vi ca��a cA?c bA?n. Trong tha��c tia��n gia??i quya??t tranh cha??p liA?n quan A�a??n mua bA?n ba??t A�a��ng sa??n, toA� A?n A?a��c th?�a�?ng xem xA�t hA�nh vi ca��a cA?c bA?n cA? phA? ha�?p va��i nguyA?n ta??c thia��n chA� hay khA?ng xua??t phA?t ta�� nha�?ng A�ia�?u kia��n vA� hoA�n ca??nh ca�? tha�?9.

Trong tha��c tia��n xA�t xa�� a�Y Anh hA�nh thA�nh ha�?c thuya??t a�?khA?ng tha��a nha?�n quya�?n cha��i ta�� ca��a cha�� sa�Y ha�?ua�? (proprietary estoppel), theo A�A? cha�� sa�Y ha�?u A�a??t, ma��t cA?ch tra��c tia??p hay giA?n tia??p A�A? ha��a chuya�?n quya�?n sa�Y ha�?u cho ng?�a�?i khA?c thA� khA?ng A�?�a�?c quya�?n via��n da?�n A�a??n sa�� vA? hia��u ca��a la�?i ha��a na??u ng?�a�?i A�?�a�?c ha��a ma��t cA?ch cA? c?? sa�Y tin vA�o la�?i ha��a A�A? nA?n A�A? tha��c hia��n ma��t sa�� hA�nh vi vA� vA� tha��c hia��n nha�?ng hA�nh vi A�A? nA?n pha??i cha��u thia��t ha??i10.

PhA?p lua?�t ca��a Hoa Ka�?, A?ia�?u 2-201 UCC quy A�a��nh, ha�?p A�a��ng mua bA?n cA? giA? tra�� ta�� 5.000 USD pha??i A�?�a�?c kA? ka??t ba?�ng vA?n ba??n, na??u khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n thA� ha�?p A�a��ng va?�n cA? tha�? cA? giA? tra�� phA?p lA? nh?�ng cA?c bA?n khA? cA? tha�? ba??o va�? A�?�a�?c quya�?n la�?i ca��a mA�nh ta??i toA�, ba�Yi la?? khA?ng cA? cha��ng ca��. Ta�� nA?m 1982 trong phA?p lua?�t Hoa Ka�? hA�nh thA�nh nguyA?n ta??c: ha�?p A�a��ng va�? chuya�?n quya�?n sa�Y ha�?u A�a��i va��i A�a??t A�ai vi pha??m yA?u ca?�u va�? hA�nh tha��c cA? tha�? khA?ng ba�� coi vA? hia��u, na??u nguyA?n A�??n cA? A�a?�y A�a�� c?? sa�Y tin ra?�ng ha�?p A�a��ng A�A? A�?�a�?c kA? ka??t vA� A�A? lA�m phA?t sinh hia��u la��c, vA� trong tr?�a�?ng ha�?p nA�y, A�a�? A�a??m ba??o sa�� cA?ng ba?�ng, via��c yA?u ca?�u tha��c hia��n ha�?p A�a��ng pha??i A�?�a�?c cha??p nha?�n11.

Va�? ma��i liA?n ha�� gia�?a hA�nh tha��c vA?n ba??n, vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c va��i hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng, phA?p lua?�t LiA?n bang Nga cA? la?? A�?�a�?c xA?y da��ng trong sa�� ka??t ha�?p hA�i hoA� gia�?a cA?c ha�� tha��ng phA?p lua?�t. NghiA?n ca��u cho tha??y, lua?�t Nga cA? pha?�n coi tra�?ng cha��c nA?ng cha��ng ca�� ca��a hA�nh tha��c vA?n ba??n h??n lA� cha��c nA?ng lA� A�ia�?u kia��n A�a�? ha�?p A�a��ng cA? hia��u la��c. A?ia�?u 162 BLDS LiA?n bang Nga quy A�a��nh, i) ha�?p A�a��ng khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n thA?ng th?�a�?ng thA� trong tr?�a�?ng ha�?p cA? tranh cha??p cA?c bA?n ma??t quya�?n via��n da?�n A�a??n sa�� ta��n ta??i ca��a ha�?p A�a��ng vA� cA?c A�ia�?u kia��n ca��a ha�?p A�a��ng, tuy nhiA?n khA?ng lA�m cA?c bA?n ma??t quya�?n sa�� da�?ng cA?c cha��ng ca�� ba?�ng vA?n ba??n vA� cA?c cha��ng ca�� khA?c, vA� ii) khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n A�??n gia??n lA�m cho ha�?p A�a��ng vA? hia��u na??u phA?p lua?�t cA? quy A�a��nh hoa?�c cA?c bA?n cA? thoa?? thua?�n. A?ia�?u 165 BLDS LiA?n bang Nga quy A�a��nh, ha�?p A�a��ng khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c vA� yA?u ca?�u A�A?ng kA? na??u phA?p lua?�t cA? quy A�a��nh thA� vA? hia��u; tuy nhiA?n na??u ma��t trong cA?c bA?n A�A? tha��c hia��n ma��t pha?�n hoa?�c toA�n ba�� giao da��ch, mA� theo quy A�a��nh ca��a phA?p lua?�t pha??i cA?ng cha��ng, cha��ng tha��c, vA� bA?n kia ta�� cha��i cha��ng tha��c, toA� A?n cA? quya�?n theo yA?u ca?�u ca��a bA?n A�A? tha��c hia��n, cA?ng nha?�n ha�?p A�a��ng cA? hia��u la��c. Trong tr?�a�?ng ha�?p nA�y ha�?p A�a��ng khA?ng ca?�n pha??i cA?ng cha��ng12. Na??u ha�?p A�a��ng ca?�n pha??i A�A?ng kA? vA� A�A? A�?�a�?c kA? ka??t A�A?ng hA�nh tha��c, nh?�ng ma��t trong cA?c bA?n ta�� cha��i A�A?ng kA?, theo yA?u ca?�u ca��a bA?n kia, toA� A?n cA? quya�?n ra quya??t A�a��nh va�? via��c A�A?ng kA? ha�?p A�a��ng. Trong tr?�a�?ng ha�?p nA�y ha�?p A�a��ng A�?�a�?c A�A?ng kA? trA?n c?? sa�Y quya??t A�a��nh ca��a toA� A?n, bA?n ta�� cha��i cha��ng tha��c hoa?�c A�A?ng kA? ha�?p A�a��ng khA?ng cA? cA?n ca�� pha??i ba��i th?�a�?ng thia��t ha??i cho bA?n kia. CA? tha�? nha?�n tha??y quy A�a��nh ca��a phA?p lua?�t LiA?n bang Nga cA? nhia�?u A�ia�?m t?�??ng thA�ch va��i phA?p lua?�t cA?c n?�a��c vA� trong ma��t cha��ng ma��c nha??t A�a��nh, rA� rA�ng vA� ca�? tha�? h??n.

Ta�� via��c xem xA�t phA?n tA�ch quy A�a��nh phA?p lua?�t vA� A?n la�� ca��a ma��t sa�� n?�a��c, cA? tha�? ka??t lua?�n ra?�ng, a�Y A�a sa�� cA?c n?�a��c, ra??t A�t khi ha�?p A�a��ng ba�� tuyA?n vA? hia��u do khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c do lua?�t A�a��nh, mA� cha�� gA?y khA? khA?n trong via��c xA?c A�a��nh cha��ng ca�� cha��ng minh sa�� ta��n ta??i ca��a ha�?p A�a��ng. Khi phA?p lua?�t cA? quy A�a��nh ha�?p A�a��ng pha??i A�?�a�?c la?�p thA�nh vA?n ba??n hoa?�c vA?n ba??n cA? cA?ng cha��ng, cha��ng tha��c, thA� hA�nh tha��c trong tr?�a�?ng ha�?p A�A? cA? vai trA? cha�� ya??u lA� ba?�ng cha��ng ca��a ha�?p A�a��ng.

3. Ma��i liA?n ha�� gia�?a hA�nh tha��c va��i hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng theo phA?p lua?�t Via��t Nam

Va�? ma��i quan ha�� gia�?a hA�nh tha��c va��i hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng, cA? A? kia??n cho ra?�ng, quy A�a��nh ca��a BLDS 2005 ha�?p lA? h??n so va��i Ba�� lua?�t DA?n sa�� nA?m 199513. Ma��i liA?n ha�� nA�y A�?�a�?c quy A�a��nh ta??i khoa??n 2 A?ia�?u 122 BLDS 2005: a�?hA�nh tha��c giao da��ch dA?n sa�� lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a giao da��ch trong tr?�a�?ng ha�?p phA?p lua?�t cA? quy A�a��nha�?, A?ia�?u 134 BLDS 2005: a�?trong tr?�a�?ng ha�?p phA?p lua?�t quy A�a��nh hA�nh tha��c giao da��ch dA?n sa�� lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a giao da��ch mA� cA?c bA?n khA?ng tuA?n theo thA� theo yA?u ca?�u ca��a ma��t hoa?�c cA?c bA?n, ToA� A?n, c?? quan nhA� n?�a��c cA? tha?�m quya�?n khA?c quya??t A�a��nh bua��c cA?c bA?n tha��c hia��n quy A�a��nh va�? hA�nh tha��c ca��a giao da��ch trong ma��t tha�?i ha??n; quA? tha�?i ha??n A�A? mA� khA?ng tha��c hia��n thA� giao da��ch vA? hia��ua�?, khoa??n 2 A?ia�?u 401: a�?trong tr?�a�?ng ha�?p phA?p lua?�t cA? quy A�a��nh ha�?p A�a��ng pha??i A�?�a�?c tha�? hia��n ba?�ng vA?n ba??n cA? cA?ng cha��ng hoa?�c cha��ng tha��c, pha??i A�A?ng kA? hoa?�c xin phA�p thA� pha??i tuA?n theo cA?c quy A�a��nh A�A?. Ha�?p A�a��ng khA?ng ba�� vA? hia��u trong tr?�a�?ng ha�?p cA? vi pha??m va�? hA�nh tha��c, tra�� tr?�a�?ng ha�?p phA?p lua?�t cA? quy A�a��nh khA?ca�?.

CA?c quy A�a��nh nA?i trA?n cho tha??y, ma?�c dA? phA?p lua?�t cA? quy A�a��nh ma��t loa??i ha�?p A�a��ng nA�o A�A? pha??i A�?�a�?c kA? ka??t ba?�ng vA?n ba??n, vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c, tuy nhiA?n ha�?p A�a��ng sa?? khA?ng ba�� coi lA� vA? hia��u na??u cA?c bA?n khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c, tra�� tr?�a�?ng ha�?p phA?p lua?�t cA? quy A�a��nh. PhA?p lua?�t quy A�a��nh nh?� va?�y, tuy nhiA?n khi nghiA?n ca��u cA?c quy A�a��nh ca��a Ba�� lua?�t DA?n sa�� vA� cA?c vA?n ba??n phA?p lua?�t khA?c thA� khA?ng tha�? tA�m tha??y ba??t ka�? quy A�a��nh nA�o, theo A�A? ha�?p A�a��ng khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n, vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c thA� vA? hia��u, mA� trong nhia�?u tr?�a�?ng ha�?p phA?p lua?�t cha�� quy A�a��nh ha�?p A�a��ng pha??i A�?�a�?c kA? ka??t ba?�ng vA?n ba??n. VA� da�?, theo A?ia�?u 450 BLDS 2005, ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA� a�Y pha??i A�?�a�?c la?�p thA�nh vA?n ba??n, cA? cA?ng cha��ng hoa?�c cha��ng tha��c, tra�� tr?�a�?ng ha�?p phA?p lua?�t cA? quy A�a��nh khA?c, hay theo A?ia�?u 492, ha�?p A�a��ng thuA? nhA� a�Y pha??i A�?�a�?c la?�p thA�nh vA?n ba??n, na??u tha�?i ha??n thuA? ta�� sA?u thA?ng tra�Y lA?n thA� pha??i cA? cA?ng cha��ng hoa?�c cha��ng tha��c vA� pha??i A�A?ng kA?, tra�� tr?�a�?ng ha�?p phA?p lua?�t cA? quy A�a��nh khA?ca��

ChA?ng tA?i cho ra?�ng, cA?ch quy A�a��nh va�? hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng trong phA?p lua?�t Via��t Nam nA?i chung vA� BLDS nA?i riA?ng lA� khA?ng rA� rA�ng. Sa�� khA?ng rA� rA�ng nA�y A�?�a�?c ha�?p tha��c hoA? ba�Yi Ngha�� quya??t sa�� 01/2003 ca��a Ha��i A�a��ng tha?�m phA?n TA?a A?n nhA?n dA?n ta��i cao (Ngha�� quya??t sa�� 01/2003). Ca�? tha�?, ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA� a�Y khA?ng A�?�a�?c cA?ng cha��ng vA� ma��t trong cA?c bA?n yA?u ca?�u ToA� A?n tuyA?n ba�� vA? hia��u, thA� TA?a A?n A?p da�?ng Ngha�� quya??t sa�� 01/2003, sa?? ba�� tuyA?n ba�� vA? hia��u, na??u ha�?p A�a��ng khA?ng A�?�a�?c cA?ng cha��ng, cha��ng tha��c trong tha�?i ha??n ma��t thA?ng (tha�?i gian cA? sa�� kia��n ba??t kha?? khA?ng hoa?�c cA? tra�Y nga??i khA?ch quan khA?ng tA�nh vA�o tha�?i ha??n ma��t thA?ng A�A?) ka�? ta�� ngA�y cA? Quya??t A�a��nh ca��a ToA� A?n (Quya??t A�a��nh yA?u ca?�u tha��c hia��n cA?ng cha��ng, cha��ng tha��c).

Theo chA?ng tA?i, cA?ch gia??i quya??t cA?c tA�nh hua��ng nA?i trA?n lA� quA? mA?y mA?c vA� khA?ng ha�?p lA?. Ba�Yi la??, tha�� nha??t, nh?� A�A? phA?n tA�ch a�Y trA?n, ha�?p A�a��ng lA� sa�� thoa?? thua?�n vA� hA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng cha�� lA� hA�nh tha��c tha�? hia��n A? chA� ca��a cA?c bA?n ra bA?n ngoA�i; tha�� hai, rA� rA�ng ha�?p A�a��ng khA?ng A�?�a�?c cA?ng cha��ng, cha��ng tha��c lA� do ma��t trong cA?c bA?n khA?ng mua��n, va?�y thA� Quya??t A�a��nh ca��a ToA� A?n cA�ng khA?ng tha�? thay A�a��i A�?�a�?c A? chA� ca��a ha�?. Ma?�t khA?c, theo quy A�a��nh ca��a A?ia�?u 126 vA� A?ia�?u 409 BLDS 2005, khi ha�?p A�a��ng cA? A�ia�?u khoa??n khA?ng rA� rA�ng thA� khA?ng cha�� da��a vA�o ngA?n ta�� ca��a ha�?p A�a��ng mA� cA?n pha??i cA?n ca�� vA�o A? chA� chung ca��a cA?c bA?n A�a�? gia??i thA�ch A�ia�?u khoa??n A�A?. RA� rA�ng, A? chA� chung ca��a cA?c bA?n A�?�a�?c A�A?nh giA? cao h??n hA�nh tha��c bia�?u hia��n ra bA?n ngoA�i. A? chA� ca��a cA?c bA?n A�?�a�?c hia�?u lA� A? chA� A�?�a�?c bia�?u hia��n ta??i tha�?i A�ia�?m kA? ka??t ha�?p A�a��ng. Trong khi A�A?, na??u theo A?ia�?u 134 BLDS 2005 vA� Ngha�� quya??t sa�� 01/2003 thA� phA?p lua?�t cA? va?� nh?� tA?n tra�?ng A? chA� A�?�a�?c bia�?u hia��n sau tha�?i A�ia�?m ha�?p A�a��ng A�?�a�?c kA? ka??t. A?ia�?u nA�y cA? va?� trA?i va��i lA? thuya??t va�? ta�� do A? chA� cA�ng nh?� nguyA?n ta??c gia??i thA�ch ha�?p A�a��ng.

Ma��t sa�� tA?c gia?? la??i cho ra?�ng, quy A�a��nh ta??i A?ia�?u 121 vA� 136 ca��a BLDS 2005 lA� rA� rA�ng. Na??u tr?�a�?ng ha�?p A�?�??ng sa�� yA?u ca?�u ToA� A?n tuyA?n ba�� giao da��ch vA? hia��u do vi pha??m va�? hA�nh tha��c thA� theo quy A�a��nh ta??i A?ia�?u 136 Ba�� lua?�t DA?n sa��, tha�?i gian tuyA?n ba�� giao da��ch dA?n sa�� vA? hia��u do vi pha??m va�? hA�nh tha��c cha�� cA? hai nA?m ka�? ta�� ngA�y giao da��ch dA?n sa�� A�?�a�?c xA?c la?�p, quA? tha�?i ha??n nA�y A�?�??ng sa�� ma��i yA?u ca?�u thA� ToA� A?n khA?ng cha??p nha?�n yA?u ca?�u A�A?. Theo quy A�a��nh ta??i A?ia�?u 121 Ba�� lua?�t DA?n sa�� thA� giao da��ch dA?n sa�� lA� ha�?p A�a��ng dA?n sa��, nA?n cA?c va�? A?n va�? ha�?p A�a��ng dA?n sa�� A�?�??ng nhiA?n A?p da�?ng A?ia�?u 136 Ba�� lua?�t DA?n sa��14. CA�ng theo quan A�ia�?m trA?n, na??u ma��t bA?n yA?u ca?�u ToA� A?n tuyA?n ba�� ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA� A�a??t vA? hia��u sau hai nA?m ka�? ta�� ngA�y xA?c la?�p giao da��ch thA� ToA� A?n bA?c yA?u ca?�u ca��a ha�?, cA?ng nha?�n ha�?p A�a��ng mua bA?n. Tuy nhiA?n, na??u trong tha�?i ha??n hai nA?m ma��t bA?n cA? A�??n yA?u ca?�u ToA� A?n tuyA?n ba�� giao da��ch dA?n sa�� vA? hia��u va�? hA�nh tha��c thA� ToA� A?n cA?n ca�� A?ia�?u 134 Ba�� lua?�t DA?n sa�� nA?m 2005 ra quya??t A�a��nh bua��c cA?c bA?n tha��c hia��n quy A�a��nh va�? hA�nh tha��c giao da��ch trong tha�?i ha??n ma��t thA?ng. QuA? tha�?i ha??n A�A? mA� khA?ng tha��c hia��n thA� ToA� A?n tuyA?n ba�� giao da��ch vA? hia��u15. ChA?ng tA?i khA?ng A�a��ng tA�nh va��i cA?ch gia??i thA�ch nA�y. Ba�Yi la??, tha�� nha??t, vA� da�?, sau khi kA? ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA�, ng?�a�?i mua A�A? thanh toA?n cho ng?�a�?i bA?n toA�n ba�� hoa?�c pha?�n la��n giA? tra�� ha�?p A�a��ng nh?�ng ha�?p A�a��ng ch?�a A�?�a�?c cA?ng cha��ng thA� giA? tra�� cA?n nhA� tA?ng nhia�?u la?�n vA� ng?�a�?i bA?n khA?ng mua��n bA?n. Trong tr?�a�?ng ha�?p nA�y, chA�nh ng?�a�?i bA?n sa?? yA?u ca?�u ToA� A?n tuyA?n ba�� ha�?p A�a��ng vA? hia��u. HA�nh vi ca��a ng?�a�?i bA?n khA?ng tha�? A�?�a�?c coi lA� trung tha��c. RA� rA�ng, trong tr?�a�?ng ha�?p nA�y phA?p lua?�t A�a��ng va�? bA?n khA?ng trung tha��c, thia��n chA�; tha�� hai, theo cA?ch gia??i thA�ch trA?n, ha??t tha�?i ha??n hai nA?m ka�? ta�� ngA�y kA? ka??t, ha�?p A�a��ng nA?i trA?n ma?�c nhiA?n cA? giA? tra�� phA?p lA?, nh?�ng ng?�a�?i bA?n la??i khA?ng mua��n ha�?p A�a��ng A�?�a�?c cA?ng cha��ng hoa?�c cha��ng tha��c vA� khA?ng mua��n bA?n nhA�. Theo quy A�a��nh ca��a phA?p lua?�t hia��n hA�nh, na??u ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA� A�a??t khA?ng cA? cA?ng cha��ng, cha��ng tha��c thA� ng?�a�?i mua khA?ng tha�? hoA�n thA�nh tha�� ta�?c A�A?ng kA? quya�?n sa�Y ha�?u. Va?�y thA� phA?p lua?�t sa?? xa�� lA? nh?� tha?? nA�o trong tr?�a�?ng ha�?p nA�y? LA�m tha?? nA�o A�a�? ba??t bua��c A�?�??ng sa�� cha��ng tha��c ha�?p A�a��ng? ChA?ng tA?i cho ra?�ng, cA?c va??n A�a�? nA?i trA?n cha�� cA? tha�? A�?�a�?c gia??i quya??t tria��t A�a�? khi phA?p lua?�t cho phA�p ToA� A?n ra phA?n quya??t cA?ng nha?�n hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng mA� khA?ng ca?�n pha??i cA?ng cha��ng, cha��ng tha��c nh?� phA?p lua?�t vA� tha��c tia��n ca��a cA?c n?�a��c.

A?a�? xA?c A�a��nh hA�nh tha��c vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c lA� A�ia�?u kia��n A�a�? ha�?p A�a��ng, vA� da�?, ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA� a�Y hoa?�c ha�?p A�a��ng thuA? nhA� va��i tha�?i ha??n trA?n sA?u thA?ng, cA? hia��u la��c thA� ca?�n pha??i xA?c A�a��nh: i) ta??i sao phA?p lua?�t ba??t bua��c ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA� a�Y pha??i A�?�a�?c la?�p thA�nh vA?n ba??n vA� cA? cha��ng tha��c? ii) A? nghA�a ca��a via��c cA?ng cha��ng hoa?�c cha��ng tha��c ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA� a�Y.

PhA?p lua?�t quy A�a��nh ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA� a�Y hoa?�c thuA? nhA� va��i tha�?i ha??n trA?n sA?u thA?ng pha??i A�?�a�?c kA? ka??t ba?�ng vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c hoa?�c cA?ng cha��ng cA? la?? lA� vA� nha�?ng lA? do sau A�A?y: i) ta??o A�ia�?u kia��n thua?�n la�?i cho hoa??t A�a��ng qua??n lA? nhA� n?�a��c trong lA�nh va��c nA�y. RA� rA�ng, nhA� a�Y lA� loa??i tA�i sa??n A�a?�c bia��t nA?n ca?�n pha??i cA? sa�� qua??n lA? cha?�t cha?? h??n so va��i cA?c loa??i tA�i sa??n khA?c; ii) vA� ma�?c A�A�ch thu thua??. Via��c thu cA?c loa??i thua?? vA� la�� phA� liA?n quan A�a??n mua bA?n chuya�?n nh?�a�?ng hay thua?? nhA� cha�� cA? tha�? tha��c hia��n A�?�a�?c ma��t cA?ch cA? hia��u qua?? khi vA� cha�� khi NhA� n?�a��c cA? tha�? qua??n lA? A�?�a�?c cA?c giao da��ch. Na??u nh?� cha�� vA� nha�?ng ma�?c A�A�ch nA?i trA?n thA� cA? la?? sa?? hia��u qua?? h??n nhia�?u na??u phA?p lua?�t quy A�a��nh A?p cha?? tA�i hA�nh chA�nh A�a��i va��i ha�?p A�a��ng khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c hoa?�c cA?ng cha��ng; iii) A�a�? trA?nh ra��i ro phA?p lA? cho cA?c bA?n vA� ca��a ng?�a�?i tha�� ba. LiA?n quan A�a??n A�ia�?u nA�y, chA?ng tA?i cho ra?�ng, cA? la?? cA?c nhA� lA�m lua?�t da�� lia��u ra?�ng, va��i ha�?p A�a��ng mua bA?n nhA� a�Y na??u khA?ng A�?�a�?c la?�p ba?�ng vA?n ba??n thA� khi gia??i quya??t tranh cha??p phA?t sinh sa?? ga?�p ra??t nhia�?u khA? khA?n trong via��c xA?c A�a��nh cha��ng ca��. A?ia�?u nA�y sa?? lA�m cho quA? trA�nh gia??i quya??t tranh cha??p kA�o dA�i, khA?ng hia��u qua??.

CA?ng cha��ng hoa?�c cha��ng tha��c cha�� lA� sa�� lA�m cha��ng ca��a ng?�a�?i tha�� ba va�? sa�� ta��n ta??i thoa?? thua?�n ca��a cA?c bA?n. KhA?c va��i ng?�a�?i lA�m cha��ng thA?ng th?�a�?ng, c?? quan cA?ng cha��ng hoa?�c Ua�� ban nhA?n dA?n ph?�a�?ng, xA? lA� n??i cA? tha?�m quya�?n nA?n sa�� lA�m cha��ng ca��a ha�? cA? giA? tra�� cha��ng ca�� cao h??n. Nh?� va?�y, sa�� cha��ng tha��c ca��a cA?ng cha��ng hoa?�c Ua�� ban nhA?n dA?n ph?�a�?ng, xA? chA� cA? vai trA? lA� xA?c nha?�n A? chA� ca��a cA?c bA?n. VA� nha�?ng lA? do A�A?, chA?ng tA?i cho ra?�ng, khA?ng nA?n quA? mA?y mA?c khi A?p da�?ng cA?c quy A�a��nh ca��a phA?p lua?�t nA?i trA?n A�a�? ga??n hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng va��i hA�nh tha��c.

Ta�� nha�?ng phA?n tA�ch trA?n, chA?ng tA?i A�a�? xua??t: i) cA?c quy A�a��nh ca��a phA?p lua?�t Via��t Nam liA?n quan A�a??n hA�nh tha��c lA� A�ia�?u kia��n A�a�? ha�?p A�a��ng cA? hia��u la��c ca?�n pha??i A�?�a�?c quy A�a��nh rA� rA�ng h??n, ca�? tha�? h??n. Na??u theo h?�a��ng nA�y nA�y thA� thia??t nghA� cA?c nhA� lA�m lua?�t nA?n tham kha??o cA?c quy A�a��nh ta??i A?ia�?u 162 vA� A?ia�?u 165 Ba�� lua?�t DA?n sa�� LiA?n bang Nga, theo A�A?, na??u ha�?p A�a��ng khA?ng tuA?n tha�� hA�nh tha��c vA?n ba??n, vA?n ba??n cA? cha��ng tha��c theo quy A�a��nh ca��a phA?p lua?�t thA� ToA� A?n cA? tha�? ra quya??t A�a��nh cA?ng nha?�n hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng trong tr?�a�?ng ha�?p ma��t trong cA?c bA?n A�A? tha��c hia��n toA�n ba�� hoa?�c ma��t pha?�n A�A?ng ka�? nghA�a va�? ha�?p A�a��ng; ii) Ha��i A�a��ng tha?�m phA?n TA?a A?n nhA?n dA?n ta��i cao ca?�n cA? sa�� gia??i thA�ch via��c A?p da�?ng cA?c quy A�a��nh va�? hA�nh tha��c lA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng t?�??ng ta�� A?n la�� vA� tha��c tia��n gia??i quya??t tranh cha??p ca��a cA?c n?�a��c trA?n c?? sa�Y nguyA?n ta??c trung tha��c, thia��n chA�.

a��a��a��a��a��a��a��a��a��a��

(1)Xem Pha??m HoA�ng Giang, Quya�?n ta�� do ha�?p A�a��ng trong hoa??t A�a��ng th?�??ng ma??i a�Y Via��t Nam -Nha�?ng va??n A�a�? lA? lua?�n vA� tha��c tia��n, Lua?�n A?n Tia??n sA� Lua?�t ha�?c, HA� Na��i, 2007.tr.

(2) Nguya��n Nga�?c KhA?nh, Cha?? A�a��nh ha�?p A�a��ng trong BLDS 2005., tr. 178-179.

(3) VA� VA?n Ma?�u, Via��t Nam DA?n lua?�t KhA?i lua?�n, Nxb. Ba�� Qua��c gia GiA?o da�?c, SA�i GA?n, 1958.

(4) Xem LA? Minh HA?ng, Sa�� a??nh h?�a�Yng ca��a ya??u ta�� hA�nh tha��c A�a��i va��i ha�?p A�a��ng, Ta??p chA� Khoa ha�?c PhA?p lA?, sa�� 1, thA?ng 1/2009, tr.12 a�� 22.

(5) Xem: HA� Tha�� Mai HiA?n, Sa��a A�a��i Ba�� lua?�t DA?n sa�� Via��t Nam vA� va??n A�a�? hoA�n thia��n cha?? A�a��nh ha�?p A�a��ng, Ta??p chA� NhA� n?�a��c vA� PhA?p lua?�t, sa�� 3/(203) thA?ng 3/2005.

(6) Xem: Pha??m CA?ng La??c, Tha�?i A�ia�?m cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng, BA?o PhA?p lua?�t Via��t Nam, chuyA?n A�a�? sa�� 1-11/2004.

(7) Xem: LA? Tha�� BA�ch Tha�?, HA�nh tha��c ca��a ha�?p A�a��ng kinh ta?? vA� A�ia�?u kia��n cA? hia��u la��c ca��a ha�?p A�a��ng, Ta??p chA� Lua?�t ha�?c, sa�� 02/2002.

(8) Xem: Konrad Zweigert, Hein Kotz, PhA?p lua?�t so sA?nh trong lA�nh va��c lua?�t t?�, NXB a�?Quan ha�� qua��c ta??a�?, Matxc??va 1998, tr. 69.

(9) Xem: Konrad Zweigert, Hein Kotz, PhA?p lua?�t so sA?nh trong lA�nh va��c lua?�t t?�, NXB a�?Quan ha�� qua��c ta??a�?, Matxc??va 1998, tr. 75-76.

(10)Xem: Konrad Zweigert, Hein Kotz, tlA�d tr. 76, http://www.opsi.gov.uk/acts/acts1989/Ukpga_19890034_en_1, http://www.inhouselawyer.co.uk/index.php/real-estate/5882-developer-loses-millions-after-failing-to-prove-proprietary-estoppel.

(11) Xem: Konrad Zweigert, Hein Kotz, PhA?p lua?�t so sA?nh trong lA�nh va��c lua?�t t?�, NXB a�?Quan ha�� qua��c ta??a�?, Matxc??va 1998, tr. 77.

(12) Xem: Khoa??n 2 A?ia�?u 165 Ba�� lua?�t DA?n sa�� LiA?n bang Nga.

(13) Xem: T?�a�Yng Duy L?�a�?ng, BA�n va�? A�ia�?u kia��n hA�nh tha��c ca��a giao da��ch theo quy A�a��nh ca��a Ba�� lua?�t DA?n sa�� 2005. Ta??p chA� Ngha�? lua?�t, sa�� 5/2007.

(14) Xem: T?�a�Yng Duy L?�a�?ng, tlA�d.

(15) Xem: T?�a�Yng Duy L?�a�?ng, tlA�d.

SOURCE: Ta?�P CHA? NGHIASN Ca�?U La?�P PHA?P A?Ia��N Ta��

Tags:

 
 

0 Comments

You can be the first one to leave a comment.

 
 

Leave a Comment